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到底是谁在制造焦虑？答案很简单，就是那些希望你把钱从数字越来越大的存款账户里取出来，然后换成钢筋水泥和一个红本本的人。这个人或许是开发商，或许是银行，或许是地方政府，或许是房产中介。
反正不是我。
去年最后两个月的市场成交一下子变高了，很多城市的成交量都破了短期纪录。这里面一部分是被政策吸引的刚需购房人，另一部分就是那些被所谓的大放水引发焦虑后生怕现金贬值的中产们。
其实要破解这场困局很简单，只需回答三个问题：放水是否必然稀释现金购买力？房价不涨的话会比持有现金更好吗？所谓“政策底”是否真能托住市场底？
拿在手里的现金会被通胀吃掉，这是购房焦虑的核心逻辑，但这套说辞建立在三个错误的前提上：
混淆货币类型：M2（广义货币）增长不等于基础货币扩张，2024年央行资产负债表增幅仅为3.7%，远低于商业银行信贷创造的7.1%。总有人拿M2说事，张口就是“货币超发必然通胀”。那咱们就聊聊2024年的真实数据——M2同比增长7.1%，CPI只涨了0.3%，房价却跌了5%-8%。这水到底淹了谁？
误判通胀时机：要谈通胀，首先真的要有通胀才行。当前CPI同比涨幅0.3%，核心CPI连续9个月低于1%，存款利率（2%）仍跑赢通胀；而CPI的指标成色大家都懂，实际的货币通胀早就已经是负的。
忽视资金来源：如果说是放水带来的通胀稀释了购买力稀释，那么水从哪里来，又向哪里去？以10万亿特别国债为例：若资金来源于居民存款，相当于将民间储蓄转化为政府投资，M2总量不变；若央行直接购买才会触发真实货币扩张。而2024年的现实是居民存款新增14万亿，银行信贷投放却同比减少12%，证明资金仍在金融系统空转。
对于持有现金的刚需群体，真正的风险不是通胀吞噬购买力，而是在错误时点将流动性锁定为贬值资产。2024年北京二手房成交周期已延长至8个月，平均议价空间达15%，这意味着购房者一旦入场，至少要承受双重损失：房价暗跌+机会成本。
另一种吸引购房者入局的说法，是当前的贷款利率“史上最低”。我在《提前还贷很容易，今天起负债又少了》曾经论述过，表面上现在是一个低息时代，但扣除负的通胀率之后，真实的情况却是实打实的高息时代。
当前鼓吹“房贷利率史上最低”的话术，刻意忽略了两个关键变量：
一是收入贴现率：看利率之前，先看看城镇调查失业率，再看看大学生的就业和起薪，即便看起来不高的房贷利率，可能对很多人已经是高利贷。因为房贷月供虽然降低了，但收入降低得更快。反而是那些早已没有贷款资格的退休老人，月收入却年年高升，而且永远不会失业。
二是资产折旧率：保交楼是好事一桩，但奈何开发商面对账上资金不足和交付日期刚性两大困难，唯一的办法就是在质量上找齐。新房交付延期、质量维权频发、物业服务水平滑坡，使得商品房正从“耐用资产”变为“快消品”。关于这方面，我写过一篇《保的是交楼，保不住的是收楼》，不再赘述。
过去20年房价上涨的本质，是土地财政将居民储蓄转化为基建投资，再通过城镇化红利反哺购房者。如今地方政府土地出让金同比下跌37%，地铁规划砍掉45%，学区房政策每年调整三次，所谓“核心资产”已成无根之木。再用金融理由强推房产的投资价值，基本属于刻舟求剑。
对真正需要住房的群体，当前市场环境反而创造了两大机遇：
一是租房市场空前有利于买方：房租不断下跌，租赁性价比突破临界点，北京五环内租金收益率跌至1.2%，有的房东被迫接受“押一付一+三年不涨租”条款；
二是保租房大批涌现分流议价权：目前40城已出台保租房租金指导价，平均低于同地段市场价22%，且租满五年可优先购买。未来地方政府购买存量商品房作为保障房也板上钉钉。
也就是说，如果仅仅为了解决居住问题，这反而是最好的时代。
更关键的是现金的期权价值。在房企美元债违约率突破18%、地方城投非标债务展期规模达3.7万亿的背景下，持有现金相当于获得“骨折价捡漏权”。2024年司法拍卖房产数量同比增长47%，其中七成标的以评估价六折成交，且支持公积金贷款——这才是真正的“政策红利”。
楼市博弈的本质是债务转移速度的竞赛。开发商需要刚需接盘来维持资产负债表，地方政府需要土地出让金支付债务利息，银行需要房贷客户填补息差缺口。这三股力量的合力，就是制造出大量声音，在你耳边念叨：“明年要放水了”“通胀来了现金变废纸”“核心资产永远涨”……这些话术就像菜市场循环播放的促销广播，听多了真能让人产生“不买就亏”的幻觉。
操盘者其实把牌摊得很明白。三中全会说要“防范化解风险”，住建部文件写着“促进房地产市场平稳健康发展”，翻译成大白话就是：不能暴跌引发系统性危机，但也别指望暴涨再来一波狂欢。那些指望“国家放水托房价”的人该醒醒了，你眼中的“救市”，在顶层设计里叫“风险置换”：用时间和更多接盘侠来分摊代价，就像把一斤砒霜兑进一万吨自来水，反正喝不死人。
所以下次听到“通胀要来了”的恐吓，不妨打开手机银行看看存款利率。2%的定期收益确实寒酸，但比起-5%的房价跌幅，至少还能保住本金吧。2024年最荒诞的现象，就是很多房子跌掉的房价，已经超过了央行规定的首付比例；而用这笔钱来租同地段的房子，至少能白住15年。
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