上半年，全国固定资产投资(不含农户)245391亿元，同比增长3.9%；扣除房地产开发投资新兴的杠杆炒股，全国固定资产投资增长8.5%。分领域看，基础设施投资增长5.4%，制造业投资增长9.5%，房地产开发投资下降10.1%。
房地产市场究竟如何，从贝壳的半年报中可以了解一二。
近日，头部中介机构贝壳发布了上半年的经营情况。
截至2024年6月30日，贝壳总交易额14689亿元，较2023年同期减少16.2%。
此外，在2024年上半年，贝壳净收入为397亿元，仅比2023年同期少收1亿元；净利润23.33亿元，2023年同期为40.49亿元；经调整净利润为40.86亿元，而2023年同期为59.25亿元。
若按季度拆分，贝壳二季度净收入为233亿元，净利润约19亿元，业绩表现明显优于一季度。
这与上半年的市场情况基本切合：5月以来密集发布和落地的房地产利好政策，的确在6月和7月给市场带来了更大的成交量，但仍没能逆转上半年整体的下滑趋势。
01
新房不好卖了
今年上半年，贝壳的门店数量继续增长，达到近4.6万家，同比增幅为6.9%，活跃门店数量较上年同期增加8.1%至4.44万家；
经纪人数量同比增长5.2%至45.87万名左右，活跃经纪人数量约41.15万名。
而对应的房产交易业务走势则与之相反。
截至6月末，贝壳存量房交易的总交易额同比减少8.7%至10238亿元，其中由链家门店促成的存量房交易额较上年同期减少11.9%至4124亿元，贝壳平台上贝联经纪人促成的交易额同比减少6.3%至6115亿元。
这直接影响了该部分业务的收入水平。
上半年，存量房业务的净收入为131亿元，相比2023年同期的156亿元减少16.3%，主要受到存量房交易总交易额下降的影响。
新房业务同样如此。截至6月末，贝壳新房交易的总交易额为3871亿元，2023年同期为5729亿元，减少了32.4%。
上半年，新房业务的净收入由2023年同期的171亿元减少至129亿元，主要由于新房交易总交易额的减少，但部分被货币化能力的提升所抵销。
来自国家统计局的数据，今年1-6月，新建商品房销售额47133亿元，下降25%，其中住宅销售额下降26.9%；销售面积47,916万㎡，同比下降19%。
营业成本总额方面，上半年为291亿元，与2023年同期的281亿元相对持平。外部分佣、内部佣金及薪酬、家装家居成本、房屋租赁服务成本等多数保持相对持平。
但是外部分佣方面，贝壳的贝联经纪人和其他销售渠道佣金的营业成本由2023年同期的人民币114亿元减少22.1%至89亿元，主要由于上半年外部经纪人促成的新房交易的总交易额相较2023年同期有所减少。
内部佣金及薪酬方面，贝壳的内部佣金及薪酬的营业成本由2023年同期的人民币94亿元减少13.8%至81亿元，主要由于通过链家经纪人促成的存量房及新房交易的总交易额减少。
若以贝壳披露的经纪人数量计算，今年上半年，贝壳经纪人人均佣金/薪酬成本约为3.71万元，而去年上半年则为4.77万元。
02
盈利能力下滑
房子不好卖，贝壳的增长也难以为继。
数据显示，贝壳半年总交易额14689亿元，较2023年同期减少16.2%；存量房交易的总交易额10238亿元，较2023年同期减少8.7%；新房交易的总交易额3871亿元，较2023年同期减少32.4%。
家装家居的总交易额76亿元，较2023年同期增加24.0%，新兴业务及其他的总交易额503亿元，较2023年同期减少3.9%。
此外，在2024年上半年，贝壳净收入为397亿元，仅比2023年同期少收1亿元；净利润23.33亿元，2023年同期为40.49亿元；经调整净利润为40.86亿元，而2023年同期为59.25亿元。
谈及净收入变动情况，贝壳在财报中解释，“主要由于存量房及新房业务的净收入减少，被家装家居及房屋租赁业务的扩张所抵消。”
上半年，贝壳家装家居业务的总交易额为76亿元，对应净收入同比增长59.9%至64亿元；新兴业务及其他的总交易额有所下滑，为503亿元，不过净收入从上年同期的9亿元增至16亿元；来自房屋租赁服务的净收入则同比增长176.7%至58亿元。
这些增长使得贝壳的业务收入结构开始发生变化，贝壳开始将家装家居及房屋租赁服务业务视作新的新的增长引擎。
数据显示，截至6月末，贝壳存量房业务的收入占比由上年同期的39.23%降至32.86%，新房业务降至32.33%，二者合共所占比例从82.23%跌至65.2%，家装家居、房屋租赁服务、新兴业务及其他三项业务的收入占比提升至34.8%。
具体来看，家装家居业务的收入占比为16.23%，上年同期为10.14%；房屋租赁服务所占比例为14.62%，上年同期为5.28%；新兴业务及其他为3.96%。
这些业务的增长显然无法对冲房产销售业务低迷所带来的影响。
报告期内，贝壳的盈利能力明显下滑。
今年上半年，贝壳的毛利较2023年同期的117亿元减少至106亿元，毛利率同比下滑2.6个百分点至26.8%，净利率则从去年上半年的10.18%降至5.87%。
相较盈利情况，贝壳的现金流变动更为显著。
上半年，贝壳经营活动所得现金流净额约38.6亿元，较上年同期的74.3亿元大幅下滑；账面现金及现金等价物约94.1亿元，较2023年末的196.3亿元少了百亿元。
(本文来源：国际金融报、观点、贝壳中报等) 新兴的杠杆炒股
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